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            逆城市化的进程:地产向左,互联网向右

            发布时间:2019-03-11 08:26来源: 未知

              作者 | 三个火枪手

              数据支持 | 勾股大数据

              近年一个重要的商业趋势就是:下沉。

              仿佛一夜之间,城里人兴起了上山下乡,人和钱都往三四线挤。

              百度、阿里、腾讯是互联网中的三座大山,分别牢牢把守着搜索、电商和社交,滴水不漏,当大家?#23478;?#20026;互联网格局?#35759;?#26102;,快手等短视频新玩家凭着下沉快速崛起,趣头条靠着信息下沉打法异军突起,拼多多也趁势下沉到三四线,直接从阿里和京东嘴里抢下一块蛋糕。

              在这股热潮中,不止是互联网科技为代表的new money,还有地产这类old money。增量红利消退,存量时代悄然而至,三四线成了肥美之地。于是,new money和old money 历史性地在三四线城市会师:

              “农村是一个广阔的天地,在那里是可?#28304;?#26377;作为的。”

              1

              这次下沉,是产业和资金的逆城市化运动。

              在人口红利消退后,中国智能手机整体渗透率也进入新常态。但是,宏观是我们必须接受的,微观才是我们可以?#20852;?#20316;为的。三四线的手机渗透?#35797;?#38271;空间就是?#20852;?#20316;为的结构性机会,而且随着低线级城市智能手机普及,购物、信息、娱乐等需求也是?#20852;?#20316;为的微观机会。

              于是,把痛点挂嘴边的互联网人迅速填补了三四线的空白。

              按互联网规则,数?#32771;词?#27491;义。数据显示,截止2018年6月底,三四线及以下城市?#36139;?#32593;民占比超过50%。掌握网络话语权的城里人才回过神,其实他们才是互联网的主流。?#28909;紓贫?#36141;物APP新安装用户中二线与四线及以下城市用户增长最多,非一线城市?#36139;?#32593;民的需求正快速?#22836;擰?/span>

              拼多多应运而生。2015年9月成立的拼多多,65%的用户来自三线或以下城市,做到1000亿的年GMV(网站?#23665;?#37329;额),只用了两年3 个月时间,而京东用了10年,唯品会用了8年,淘宝用了5年。

              水大鱼大,这就?#26538;?#38420;天地的力量。

              像拼多多这种以三四线城市为主要用户的,还有快手、趣头条等。其中,趣头条三线城市以下的用户群体超过80%;快手80%的用户来自三四线城市乡村。这些乡镇青年,人手一只智能手机,用着拼多多购物,快手娱乐,趣头条获取信息……

              一代新人换旧人,敏锐地New money 抓住了互联网逆城市化的进程快速崛起。另一批崛起的是old money的地产商。

              这不是地产商第一次下沉。

              人口红利叠加经济全球化,?#22812;?#32463;济高速增长,房地产市场也一路高歌猛进。拐点发生在2008年。

              房子天然不是经济支柱,但经济支柱天然是房子。?#26410;?#21361;机后,房地产肩负的经济增长的担子越来越重,天然成为经济计划的重要组成部分。

              每逢拉动经济,就刺激房地产市场,刺激一过度,一二线城市地产政府就出台调控政策?#28404;隆?#22312;这样背景下,2010年后,地产商为躲避限购等调控政策,扎堆涌入三四线城市,这是开发商第一次自发地下沉。

              先驱容易变?#19978;?#28872;,这次成了自杀式下沉。三四线房地产经历了大跃进式发展,直接打破了楼市供求平衡,埋下了三四线高库存伏笔。

              根据易居研究院的研究数据,截至2016年7月底,国内一、二、三线典型城市的房地产库存量分别是2890、4182以及17460万平?#20303;?#27492;外,一、二、三线城市的库存增量比为1:8:14,库存堆积在三四线城市。

              房地产政策调控?#23665;?#20043;间,竟然造出了三年小周期。美林时钟被玩成电风扇,企业战略也跟着变成了电风?#21462;?/span>

              卖不出去的房子静静地躺在资产负债表上,而利润表在不断掉血,这些被套牢的old money纷纷改变战略?#21644;?#20986;三四线,聚?#36141;?#24515;城市。

              此时,这些开发商绝不会想到,一场声势浩大,有计划有组织的救援行动正在路上。

              2014年年底开始,中国进入降息通道,连续六次降息,房贷利率下调到25年来最低点,首套房首付比也下调了。

              这相当于给了阿基米德一个支点。首先被撬动的是深圳?#32771;郟?#38543;后资金开始涌向上海北京,再溢出蔓延到二线城市,一二线?#32771;?#27700;涨船高。

              新一轮的楼市调控潮如期而至。2016年的9月30日开始,限购、限贷、限价到限售、限商,再到租售同权、购租并举……调控方式层出不穷。

              与以往不同的是,这个支点?#35805;?#21040;了三四线。

              老乡,别走。

              三四线棚改运动如火如荼地开展,手里攥着棚改拆迁安?#27599;?#30340;大妈冲到售楼处,买房像买菜。那些被一二线限购的人,看着飙升的三四线?#32771;郟?#32456;于也忍不住冲了进去。

              库存下降了,形势的发展是如?#25628;?#36895;。开发商的战略再次调整:下沉到三四线市场。

              电光火石间,很多人一时看懵了,这时要记住一句话:买涨不买跌的是投机,买便宜不买贵的是投资。

              2

              以房地产为代表的old money 和以互联网为代表的new money 都参与了这一波逆城市化浪潮,不同的是:

              一个是计划的,一个是市场的。

              现代化进程中,虽然各国城市化呈?#26234;?#24046;万别的特点,但是普遍的趋势是人口向城市迁移,而在城市化率达到79%以上时,由于“城市病”一些富人阶层和中产阶级会自发地向?#35760;?#21450;农村迁移,?#35760;?#21644;农村配套逐渐完善,出现逆城市化现象。

              在城市互联网进入存量博弈后,也出现了“城市病”,乡村成了重要的增?#38752;?#38388;,信息产业?#26102;?#25242;平了三四线青年的痛点,成功地做大了增量。

              而开发商自发地下沉失败后,凭着人定胜天的钢铁般的意志,去了库存。

              上一次展示这股强大意志力量是在六十多年前。那也是一个狂热的年代。

              从城乡关系与人口迁移角度看,那是一场人口的逆城市化运动。新中国成立后,人们以为城市化才刚刚开始,没想到等来的是逆城市化。

              上世纪50年代,新中国诞生不久,百废待兴。城市就?#30340;眩?#21319;学难成了首要问题。根据数据,1952年,全国中小学毕业生达到260多万,继续升学者只有83万余人,意味着近160万的毕业生无法升学。

              就如后来有领导判断:“人多了不把他们?#25165;?#21040;农村去劳动就业,都摆在城市没事干,有些人会变坏。”

              当年稳就业的手段有限,农?#30340;?#23481;纳的劳动力天然多于城市重工业,加上当时农业合作化运动热潮,急需会计等各类人才。因此,1955年9月《中国农村的社会主义高潮》发出号召:

              “一切可以到农村去工作的这样的知识分子,应当高兴地到那里去。农村是一个广阔的天地,在那里是可?#28304;?#26377;作为的。”

              但是那些热血青年宁愿在城市“变坏”也不愿去农村。

              进入60年代,单一经济体制、?#20852;?#20851;系恶化、天灾人祸等历史原因,稳就业问题越来越严峻,知青下乡从号召变成强制计划。

              1961年至1966年,知识青年上山下乡运动开始在全国?#27573;?#20869;有组织地大规模开展,知青上山下乡作为一项在全国?#27573;?#20869;有组织有计划开展的长期工作被确定下来。

              1966年后,动荡初期,各地学校基本上停?#21361;?#22823;学不招生,工厂不招工。全国知青上山下乡进入高潮阶?#21361;?#36870;城市化运动也发展到高潮。十年间,全国约有1400余万知识青年上山下乡,这意味着在此期间共有1/10以上的城镇人口在这?#20013;?#24335;下被送往农村。

              计划之手拨弄下的人流,在计划之手收回后,?#23637;?#20250;恢复原样。

              四人帮倒台后,知青一心想的就是回城,已经听不进任何豪言壮语,当有人劝留在农村时,他们只用一句话顶回去:

              “你讲下乡好,你去啊!”

              据统计,仅1979年云南的8万知青?#36127;?#36208;完,仅剩下2000余人;北大荒(600598)的知青当年走掉32万人,剩下不足25%。

              3

              情况在慢慢发生变化。

              2018年6月26日,传出收紧棚改审批,降低棚改货币化力度。

              2018年7月31日,这一天的政治局会议,提及房地产市场,用了“坚决遏?#21697;考?#19978;涨”八个字。

              一片火热的楼市,开始?#28404;隆?#36827;入冬季,楼市也仿佛一夜入冬,开发商没有等来春节返乡置业潮。

              根据21世纪经济研究院数据,一些省份相比2018年,大幅下调了2019年的棚改任务目标。

              根据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心调查,过去十年间,新购房为首套房的占比在持续下?#25285;?#26032;购房为第二套或第三套及以上住房的比例持续上升。

              中国产业信息网曾做过统计,2010—2016年,三四线城市返乡置业?#22836;?#22823;,?#32771;?#19978;涨的同时不断驱动投机性买房,库存不断积压攀升,三四线城市的房产空置率很高。

              西方逆城市化促进了城市化水?#25509;?#36136;量的提升,而以“知识青年上山下乡”为实践形式的“政治动员型逆城市化”,则没有起到相应的作用。就像上山下乡的知青在计划力量退去时,立马返城。这一轮三四线去库存,失去棚改力量后,资金?#19981;?#21453;弹回流,库存转?#39057;?#20102;广大群众手里,中国三四线或以下城市的楼市,或不会有下一波的高潮了。

              徐滇庆在他的《泡沫经济与金融危机》一书?#20852;担?#27809;有官府参加,泡沫经济一般吹不起来。而?#27573;?#21512;之众》里?#25285;?/span>

              群体只会干两种事——锦上添花或落井下石。

            本文首发于微信公众号:港股那点事。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

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